Muchos propietarios de viviendas vacacionales que trabajan con nosotros nos están preguntando por el IVA del alquiler turístico. Desde diciembre, se aplicará un tipo impositivo reducido del 10 %. ¿Qué cambiará para los propietarios? ¿A quién afecta y cuáles son las excepciones?
En este artículo repaso punto por punto todas las claves fiscales del IVA que debes conocer si vas a promocionar una vivienda turística o alquiler de corta duración a partir de diciembre.
Esta medida ya ha sido convalidada. El 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados la aprobó, con 35 votos a favor y 34 en contra.
Cómo afecta el nuevo IVA a los propietarios de viviendas turísticas
A partir del 1 de diciembre, los alquileres de viviendas turísticas dejarán de estar exentos de IVA y pasarán a tributar al tipo reducido del 10%, el mismo que se aplica a los servicios de hostelería. Esta modificación afecta tanto a los propietarios particulares como a las empresas que explotan este tipo de alojamientos.
La excepción serán los alquileres de inmuebles que constituyen la residencia habitual del propio arrendador, que seguirán estando exentos del impuesto.
Nuevas obligaciones fiscales para los propietarios
Con la entrada en vigor de este cambio, los propietarios de pisos turísticos deberán adaptar su situación fiscal para cumplir con las nuevas obligaciones. Entre otras cuestiones, tendrán que darse de alta en el IVA, repercutir el 10 % correspondiente en cada reserva y emitir las facturas de las estancias.
También deberán presentar las correspondientes autoliquidaciones periódicas mediante el modelo 303, así como el resumen anual cuando proceda. Esto implica asumir nuevas tareas administrativas y llevar un mayor control de los ingresos y gastos relacionados con la explotación turística.
No obstante, la aplicación del IVA también permitirá a los propietarios deducirse el impuesto soportado en los gastos vinculados a la actividad. Entre ellos se encuentran las reformas, la compra de mobiliario, los servicios de limpieza y las comisiones que cobran plataformas de intermediación como Airbnb o Booking.
Por tanto, el impacto económico de la medida dependerá de cómo se gestione el alojamiento. Quienes exploten directamente sus viviendas podrán beneficiarse de las deducciones por los gastos asociados a la actividad, mientras que quienes hayan cedido la explotación a un tercero tendrán un impacto diferente, condicionado por el modelo contractual y la distribución de gastos e ingresos.
Recargos en el IBI para las viviendas turísticas
El IVA no será el único cambio fiscal que puede afectar a los propietarios de alojamientos turísticos. En paralelo, los ayuntamientos de municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas destinadas al alquiler turístico.
Estos recargos podrán alcanzar distintos porcentajes en función del número de inmuebles turísticos que tenga cada propietario:
- Hasta un 50% de la cuota líquida del IBI: para propietarios con una vivienda turística.
- Hasta un 100%: para quienes dispongan de dos o más viviendas destinadas a este uso.
- Hasta un 150%: para propietarios con cuatro o más inmuebles turísticos.
Es importante señalar que estos incrementos no se aplicarán de forma generalizada en todo el territorio español. Cada ayuntamiento tendrá que decidir si incorpora los recargos y establecer las condiciones concretas mediante su correspondiente ordenanza fiscal.
El objetivo de esta medida es limitar la transformación de viviendas residenciales en alojamientos turísticos y favorecer que parte de estos inmuebles regresen al mercado del alquiler de larga duración.
Nuevas exigencias para los alquileres de temporada
Además de los cambios fiscales, la normativa también endurece las condiciones para que un contrato pueda considerarse un alquiler de temporada.
A partir de ahora, la temporalidad del arrendamiento deberá responder a una causa concreta, real y acreditable, como pueden ser motivos laborales, académicos o de otra naturaleza que justifiquen que el inmueble no se destina a residencia habitual.
Esta circunstancia tendrá que quedar expresamente recogida en el contrato y el propietario deberá poder acreditar que existe una causa que justifica la duración temporal del alquiler.
De este modo, no será suficiente con establecer una duración determinada para considerar que un contrato es de temporada. Si no se justifica adecuadamente el motivo de la temporalidad, el arrendamiento podrá quedar sujeto al régimen jurídico del alquiler de vivienda habitual, con las consecuencias legales que ello implica.
¿A qué alquileres afecta realmente el nuevo IVA del 10%?
Hay un aspecto de la nueva regulación que conviene tener muy presente: la norma no limita su aplicación a las viviendas turísticas registradas ni a los alojamientos anunciados en plataformas como Airbnb o Booking.
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica el artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 del IVA y establece dos supuestos en los que el alquiler de apartamentos o viviendas amueblados deja de estar exento:
- Cuando el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza o lavado de ropa.
- Cuando la duración del arrendamiento a favor de un mismo inquilino no supera las 30 noches, salvo que el inmueble constituya la residencia habitual del propio arrendador.
Por tanto, el criterio legal no depende de que la vivienda tenga licencia turística o se comercialice a través de una plataforma digital, sino de las características del alojamiento, la duración del arrendamiento y los servicios que ofrece el propietario.
Esto tiene una consecuencia importante: denominar un contrato «alquiler de temporada» no basta para mantener la exención del IVA. Habrá que analizar las condiciones reales del arrendamiento y comprobar si encaja en alguno de los supuestos previstos en la Ley.
Además, conviene diferenciar ambos supuestos: la excepción relativa a la vivienda habitual del arrendador aparece expresamente vinculada al criterio de duración inferior o igual a 30 noches, no al de prestación de servicios hoteleros.
¿Qué ocurre con las reservas realizadas antes del 1 de diciembre?
Esta es una de las cuestiones que más dudas puede generar entre los propietarios: ¿hay que aplicar el nuevo IVA a una reserva confirmada antes del 1 de diciembre si la estancia se produce después de esa fecha?
Para responder correctamente hay que tener en cuenta un concepto fundamental del sistema tributario: el devengo del IVA.
El devengo es el momento en el que se entiende realizada la operación a efectos fiscales y nace la obligación de repercutir y declarar el impuesto. No siempre coincide con la fecha en la que se presta el servicio o se formaliza la reserva.
En el caso de los arrendamientos, el artículo 75.Uno.7.º de la Ley del IVA establece que el impuesto se devenga cuando resulta exigible la parte del precio correspondiente a cada período de alquiler. Además, el artículo 75.Dos contempla una regla específica para los pagos anticipados: el IVA se devenga en el momento en que se cobran, por los importes efectivamente percibidos.
Por tanto, para determinar el tratamiento fiscal de una reserva que atraviesa la fecha de entrada en vigor de la nueva normativa, será necesario examinar diferentes circunstancias:
- Fecha de la reserva: cuándo se confirmó y formalizó el alojamiento.
- Exigibilidad del pago: cuándo debía abonarse el precio según las condiciones contractuales.
- Fecha del cobro: cuándo recibió efectivamente el propietario el dinero.
- Pagos anticipados: si se cobró una señal, una parte del importe o la totalidad de la reserva antes de la estancia.
- Fecha de prestación del alojamiento: cuándo se produce efectivamente el arrendamiento.
¿Debe aplicarse el 10% de IVA? Un ejemplo
Veamos un ejemplo:
- Reserva: 20 de octubre de 2026.
- Estancia: del 20 al 27 de diciembre de 2026.
- Precio: 1.000 euros.
No sería correcto responder únicamente atendiendo a la fecha de la reserva. Si se ha cobrado un anticipo antes del 1 de diciembre, habrá que analizar cómo opera la regla de devengo de los pagos anticipados y cuál era el tratamiento fiscal de la operación en ese momento. Si el pago se hace exigible o se cobra después de la entrada en vigor, el análisis puede ser diferente.
La Agencia Tributaria recoge estas reglas generales en su apartado sobre el devengo del IVA, aunque no establece en esa información un criterio transitorio específico para todas las reservas de alojamientos que atraviesen el 1 de diciembre.
Por tanto, no conviene asumir que todas las reservas anteriores a esa fecha están exentas ni que todas las estancias posteriores deben tributar automáticamente sobre el importe íntegro. Cada operación deberá analizarse atendiendo a sus circunstancias contractuales y fiscales.
¿Puede cambiar el nuevo IVA después de las elecciones del 29 de noviembre?
La entrada en vigor de la nueva tributación coincide con un momento político especialmente relevante: las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026.
Para entender qué puede ocurrir con el nuevo IVA, conviene repasar primero cómo se ha desarrollado la aprobación de la norma.
| Fecha | Acontecimiento |
|---|---|
| 29 de septiembre | El Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 26/2026. |
| 30 de septiembre | Se publica en el BOE. |
| 2 de octubre | El Congreso acuerda su derogación. |
| 5 de octubre | El Gobierno aprueba la convocatoria electoral. |
| 6 de octubre | Se aprueba el nuevo Real Decreto-ley 29/2026. |
| 7 de octubre | Se publica el nuevo decreto en el BOE. |
| 12 de noviembre | La Diputación Permanente del Congreso convalida el RDL 29/2026. |
| 13 de noviembre | Se publica el acuerdo de convalidación en el BOE. |
| 29 de noviembre | Se celebran las elecciones generales. |
| 1 de diciembre | Fecha prevista para la aplicación del nuevo IVA del 10%. |
| 23 de diciembre | Se constituyen las nuevas Cortes Generales. |
Como puedes observar, las elecciones se celebran apenas dos días antes de la entrada en vigor de la nueva tributación.
Ahora bien, hay una cuestión jurídica fundamental: un cambio de Gobierno no supone la derogación automática de las normas aprobadas por el Ejecutivo anterior.
El Real Decreto-ley 29/2026 ya ha superado el trámite de convalidación parlamentaria. El artículo 86.2 de la Constitución Española establece que los reales decretos-leyes deben someterse a debate y votación en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
En este caso, debido a la disolución de las Cámaras, la convalidación correspondió a la Diputación Permanente, que acordó mantener el decreto en vigor el 12 de noviembre. El acuerdo quedó publicado en el BOE mediante la Resolución de 12 de noviembre de 2026.
¿Qué significa esto para los propietarios?
1. El decreto no puede caer ahora por falta de convalidación
Ese trámite ya se ha superado. El precedente del primer decreto demuestra que un real decreto-ley puede ser derogado por el Congreso, pero el segundo ya cuenta con el acuerdo parlamentario correspondiente.
2. El nuevo Gobierno podrá modificar la tributación posteriormente
Las nuevas Cortes podrán tramitar una iniciativa legislativa para modificar o derogar la regulación. También podrá aprobarse otra norma con rango suficiente que introduzca cambios en el IVA.
Ahora bien, para ello será necesario seguir el correspondiente procedimiento legislativo. El resultado electoral, por sí solo, no modifica el régimen fiscal de los alquileres turísticos.
3. Una modificación posterior no eliminaría automáticamente las obligaciones tributarias anteriores
Imaginemos que el IVA del 10% comienza a aplicarse el 1 de diciembre y que, semanas después, se aprueba una norma que modifica o elimina esta tributación.
Eso no significa que las operaciones realizadas durante ese período queden automáticamente exentas. Habrá que atender a la fecha de efectos de la nueva disposición y, especialmente, a las reglas transitorias que se establezcan.
En definitiva, los propietarios deben trabajar con la normativa vigente y no basar sus decisiones fiscales en posibles cambios políticos que todavía no se han materializado.
¿Tengo que pagar IVA si soy un particular y no una empresa?
Sí, puedes estar obligado a repercutir IVA aunque seas una persona física y no tengas constituida una sociedad.
La razón está en que la Ley del IVA utiliza un concepto de empresario o profesional que no coincide necesariamente con el que manejamos en el lenguaje cotidiano.
En concreto, el artículo 5.Uno.c) de la Ley 37/1992 del IVA considera empresarios o profesionales a quienes realizan operaciones que implican la explotación de un bien corporal o incorporal con el objetivo de obtener ingresos continuados en el tiempo.
Esta definición puede incluir a un propietario particular que alquila de forma recurrente un apartamento amueblado para obtener rentabilidad.
Por tanto, puedes encontrarte en esta situación:
- Eres una persona física.
- Eres propietario de una vivienda.
- Alquilas el inmueble de forma recurrente para obtener ingresos.
- Tienes la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA.
Esto no significa que tengas que constituir una sociedad limitada, ni que automáticamente debas darte de alta como autónomo en el RETA por el simple hecho de alquilar una vivienda.
Tampoco implica que los ingresos tengan necesariamente la consideración de rendimientos de actividades económicas en el IRPF.
El IVA y el IRPF son impuestos diferentes y utilizan criterios propios para determinar quién tiene la condición de empresario o profesional y cómo deben declararse los ingresos.
Por tanto, ser un propietario particular no constituye, por sí solo, una causa de exención frente al nuevo IVA del alquiler de corta duración.
¿Qué debería hacer si tengo una vivienda turística?
La entrada en vigor de la nueva tributación exige que los propietarios revisen cómo gestionan sus alojamientos y qué obligaciones fiscales tendrán que asumir a partir del 1 de diciembre.
No obstante, lo recomendable es preparar los cambios con criterio y sin precipitar decisiones que puedan afectar innecesariamente a la actividad.
Estos son cinco aspectos que conviene revisar:
1. Comprueba las reservas y la duración de las estancias
Revisa especialmente los contratos y reservas cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches. Recuerda que también pueden quedar sujetos al IVA los arrendamientos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, aunque superen ese período.
2. Revisa tu política de precios
Calcula cómo afectaría la incorporación del 10% de IVA al precio de cada estancia. Tendrás que valorar si repercutes el impuesto íntegramente al cliente o si decides asumir una parte del coste para mantener tus tarifas competitivas.
3. Organiza las facturas y los gastos de explotación
Conserva y clasifica las facturas de suministros, reparaciones, reformas, mobiliario, limpieza, mantenimiento y otros servicios relacionados con el alojamiento. Si la actividad queda sujeta al IVA y se cumplen los requisitos legales, estos gastos podrán dar derecho a deducir el impuesto soportado.
4. Comprueba cómo trabaja tu plataforma de reservas
Si utilizas Airbnb, Booking u otros intermediarios, revisa cómo gestionan los cobros, los anticipos, las comisiones y la facturación. Es importante diferenciar las cantidades que recibe el propietario de las que corresponden a la plataforma por sus servicios de intermediación.
5. Revisa tus obligaciones fiscales
Si tu actividad queda sujeta al nuevo régimen, tendrás que adaptar tu situación censal y tus obligaciones de facturación y declaración del IVA. Conviene revisar estos aspectos con un asesor fiscal antes de que comience a aplicarse la nueva tributación.
En definitiva, el cambio normativo exige prepararse, pero también interpretar correctamente a qué operaciones afecta y desde cuándo. No todos los alquileres tienen necesariamente el mismo tratamiento y las circunstancias de cada propietario pueden modificar las obligaciones fiscales que debe asumir.
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Fuentes normativas y legislación aplicable
Para ampliar la información sobre los cambios fiscales que afectan al alquiler de viviendas turísticas, estas son las principales disposiciones legales y fuentes oficiales de consulta:
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Artículo 7, por el que se modifican los artículos 20.Uno.23.º y 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA.
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Artículos 5, 20, 75 y 91, relativos a la condición de empresario o profesional, las exenciones, el devengo y los tipos impositivos.
- Resolución de 2 de octubre de 2026. Acuerdo de derogación del primer Real Decreto-ley 26/2026.
- Resolución de 12 de noviembre de 2026. Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026.
- Constitución Española. Artículo 86, relativo a la regulación y convalidación de los reales decretos-leyes.
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre. Convocatoria de elecciones generales y constitución de las nuevas Cortes.
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Información oficial sobre el momento en que debe repercutirse el IVA, el devengo y los pagos anticipados.
