Obtener la licencia turística es un paso imprescindible para alquilar legalmente una vivienda a visitantes y operar con seguridad en uno de los sectores más relevantes del turismo en España. Si quieres ofrecer tu propiedad como alojamiento vacacional y cumplir con toda la normativa vigente, entender el proceso de solicitud y obtención de la licencia es fundamental.
Pero ¿por dónde empezar y qué requisitos debes cumplir exactamente? La regulación puede variar según la provincia y está sujeta a actualizaciones periódicas por parte de la Junta de Andalucía, por lo que es importante conocer tanto los trámites generales como las particularidades que pueden aplicarse en cada caso.
Este artículo es una guía completa y actualizada sobre cómo obtener tu licencia turística en Andalucía paso a paso. Primero veremos los requisitos legales y la documentación necesaria. Después entraremos a detallar los aspectos prácticos que debes tener en cuenta para gestionar tu vivienda sin complicaciones y con todas las garantías.
Antes de nada, ¿qué normativa regula las viviendas o alojamientos turísticos en Andalucía?
Normativa autonómica específica
En Andalucía, la regulación de los alquileres vacacionales viene determinada en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
Esta es la norma principal que regula este tipo de alojamientos. Los puntos más importantes que se encuentran regulados en esta normativa autonómica son:
- Qué se considera vivienda con fines turísticos.
- Requisitos mínimos del inmueble y de su equipamiento.
- Procedimiento de declaración responsable e inscripción en el registro.
- Obligaciones de los titulares o explotadores.
- Régimen de control e inspección.
Es la regulación básica aplicable al funcionamiento de estas viviendas en la comunidad autónoma, aprobada por la Junta de Andalucía. Sin embargo, algunos aspectos de esta ley fueron modificados en 2024 por la entrada en vigor del Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
La norma también ha sufrido modificaciones por el Decreto-ley 7/2024, de 25 de junio (el cual introduce medidas regulatorias para la racionalización y el uso eficiente del agua en el sector turístico, la mitigación y adaptación al cambio climático de los destinos turísticos de Andalucía) y por el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
Por su parte, la normativa relativa a los apartamentos turísticos (no confundir con las viviendas de uso turístico), se desarrolla en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
En cuanto a las viviendas ubicadas en poblaciones rurales, estas deben cumplir con lo dispuesto en el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
Normativa turística general de Andalucía
Además, la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía es el marco legal general del sector turístico andaluz. Regula derechos y deberes de empresas y usuarios, inspección, régimen sancionador y principios de ordenación turística. El decreto específico de viviendas turísticas se desarrolla dentro de esta ley.
Normativa estatal de seguridad ciudadana
Por su parte, el Real Decreto 933/2021 es la normativa en la que se regula el registro documental de viajeros. Obliga a recopilar y comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades policiales. Afecta a todos los alojamientos turísticos en España y se gestiona a través de los sistemas habilitados por el Ministerio del Interior.
Normativa fiscal estatal
Las viviendas turísticas también están sujetas a la normativa tributaria general española, que obliga a declarar los ingresos obtenidos por la actividad ante la Agencia Tributaria, según el régimen fiscal aplicable en cada caso.
Ámbito de aplicación de la licencia turística
Las viviendas con fines turísticos (VUT) en Andalucía son inmuebles situados en suelo de uso residencial que se ofrecen de forma habitual y con finalidad lucrativa para estancias de corta duración, estando amueblados y equipados para su uso inmediato. Estas propiedades se comercializan o promocionan en canales de oferta turística, como agencias, intermediarios o plataformas de reserva.
Este tipo de alojamiento se regula específicamente por la normativa aprobada por la Junta de Andalucía y se formaliza mediante la presentación de una declaración responsable y la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (no existe una licencia previa en sentido estricto).
Por su parte, los apartamentos turísticos no son viviendas particulares, sino establecimientos de alojamiento turístico sometidos a una regulación distinta. Están formados por unidades independientes que incluyen, como mínimo, salón-comedor, cocina, dormitorio y baño de uso exclusivo del cliente, y se explotan empresarialmente bajo una única titularidad, con servicios y clasificación turística específica.
En cuanto a los alojamientos ubicados en el medio rural, la clasificación depende principalmente del tipo de suelo y del modelo de explotación:
- Cuando el inmueble se encuentra en suelo no urbanizable o cumple las condiciones del turismo rural, debe inscribirse como casa rural o como Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR).
- Si la vivienda está en suelo residencial urbano o urbanizable y no reúne los requisitos de alojamiento rural, podrá registrarse como vivienda con fines turísticos, siempre que cumpla la normativa aplicable a esta modalidad.
No se trata de una opción de elección por parte del titular, sino de una clasificación determinada por las características del inmueble y su ubicación urbanística.
Aunque la regulación y la nomenclatura concreta puede variar entre comunidades autónomas, en Andalucía las viviendas con fines turísticos comparten estas características:
- Cesión temporal del alojamiento, normalmente por periodos continuos inferiores a dos meses a una misma persona usuaria (las estancias más largas se rigen por la normativa de arrendamientos de temporada).
- Disponibilidad inmediata para su ocupación, con equipamiento completo y funcional.
- Condiciones de habitabilidad equivalentes a una vivienda ordinaria, con mobiliario y enseres adecuados al número de plazas autorizadas.
- Comercialización en canales turísticos, requisito necesario para que la vivienda tenga la consideración legal de VUT.
Requisitos para obtener la licencia turística en Andalucía
Vayamos ahora a lo que seguramente más te interese. ¿Qué requisitos tienes que cumplir para poder conseguir la licencia turística en Andalucía y convertir tu inmueble en un alquiler vacacional?
En general, para que una vivienda sea considerada alquiler vacacional en Andalucía, debe:
- Tener una superficie mínima construida de uso principal de vivienda de 25 metros cuadrados, y un mínimo de 14 metros cuadrados por plaza.
- Estar equipada y lista para ser utilizada inmediatamente.
- Ofrecerse a cambio de un precio.
- Que su uso habitual sea con fines turísticos.
Además, se exigen los siguientes requisitos fundamentales:
- Tener la licencia de ocupación: Es el documento que certifica que la vivienda cumple las condiciones urbanísticas y técnicas necesarias para ser habitada (seguridad, salubridad, accesibilidad, etc.). Sin esta acreditación administrativa no se puede destinar legalmente el inmueble al alojamiento turístico.
- Tener ventilación directa al exterior: Las estancias deben disponer de ventilación natural hacia el exterior para garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad y salubridad. La única excepción son determinados inmuebles protegidos por su valor patrimonial (calificados como Bien de Interés Cultural), donde pueden aplicarse criterios especiales.
- Vivienda equipada y lista para su uso inmediato: El alojamiento debe entregarse completamente amueblado y con el equipamiento necesario para su ocupación desde el primer momento: mobiliario, electrodomésticos, ropa de cama, menaje, etc. Además, todo debe ser proporcional al número de plazas autorizadas.
- Disponer de un botiquín de primeros auxilios: Debe existir un botiquín accesible con material básico para atender incidencias leves (cortes, pequeñas heridas, etc.), como medida mínima de seguridad para los huéspedes.
- Proporcionar información turística y de servicios de la zona: Se debe facilitar a los clientes información útil sobre el entorno: transporte, centros médicos, comercios, ocio, emergencias o atractivos turísticos. Puede entregarse en papel o en formato digital (guía, dossier, QR, etc.).
- Colocar cartel informativo sobre hojas de reclamaciones: La vivienda debe mostrar de forma visible que existen hojas oficiales de reclamaciones y explicar cómo solicitarlas. Es un derecho del consumidor y una obligación legal del alojamiento.
- Limpieza entre estancias de huéspedes (antes y después de cada uso): Debe garantizarse una limpieza adecuada del inmueble antes de la llegada de cada cliente y tras su salida, asegurando condiciones higiénicas óptimas para cada nueva estancia.
- Facilitar un contacto de emergencia e instrucciones de uso: El huésped debe disponer de un teléfono o medio de contacto para incidencias urgentes, además de información clara sobre el funcionamiento de instalaciones y equipamientos (electrodomésticos, climatización, normas de la vivienda, etc.).
Además, el propietario o explotador del inmueble debe:
- Registrar la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía después de obtener la licencia.
- Registrar a los viajeros que se alojen.
- Declarar los ingresos de la actividad a Hacienda.
Si la vivienda se destina al alquiler turístico por habitaciones, deben cumplirse condiciones específicas, entre ellas:
- Que la vivienda constituya la residencia habitual del titular.
- Que el titular esté empadronado en ella.
- Que se mantenga la convivencia con las personas alojadas.
En estos casos puede exigirse documentación que acredite dicha residencia habitual (como el certificado de empadronamiento).
Procedimiento para obtener la licencia turística en Andalucía
El primer paso para iniciar legalmente la actividad es, una vez comprobado que la vivienda cumple los requisitos exigidos, presentar la declaración responsable de inicio de actividad como vivienda con fines turísticos ante la Junta de Andalucía.
Mediante este trámite, la persona titular declara bajo su responsabilidad que el inmueble cumple la normativa turística, urbanística y técnica aplicable, y que dispone de la documentación acreditativa correspondiente. La actividad puede comenzar desde el mismo momento de su presentación, sin necesidad de autorización previa.
La declaración responsable se presenta preferentemente por vía telemática a través de la oficina virtual de la Junta de Andalucía.
Las personas jurídicas y otros sujetos obligados deben presentarla electrónicamente.
Las personas físicas pueden utilizar medios electrónicos (lo más habitual) o, en su caso, los canales habilitados por la administración conforme a la normativa de procedimiento administrativo.
Para la tramitación online es necesario disponer de certificado digital, DNI electrónico u otro sistema válido de identificación electrónica.
Documentación necesaria para solicitar la licencia turística en Andalucía
Para poder efectuar el trámite de solicitud y obtención de la licencia, necesitarás una serie de documentos:
- Declaración responsable: El formulario de declaración responsable es un documento que deberás completar y presentar para poder iniciar el ejercicio de la actividad turística en Andalucía. Aquí tienes las instrucciones paso a paso sobre cómo rellenarlo. Una vez completo, deberás presentarlo a través de la Oficina Virtual de la Junta de Andalucía. Para ello, ten en cuenta que debes contar con un certificado digital. Aquí puedes ver instrucciones paso a paso sobre cómo conseguir tu certificado.
- Certificación registral: Esta es la referencia catastral o certificado de dominio de la vivienda, emitida por el Registro de la Propiedad, indicando que no hay prohibición expresa por parte de la comunidad de propietarios para ejercer la actividad de alojamiento turístico. Importante: Para que se indique la existencia de este tipo de acuerdo de la comunidad, deberás solicitarlo expresamente cuando tramites tu certificado. El certificado registral puedes solicitarlo directamente en el Registro de la Propiedad o bien de forma telemática a través del portal web del Colegio de Registradores.
Otros documentos que puedes tener que aportar son:
- Título jurídico habilitante: Este documento es obligatorio solo si la persona titular de la explotación no es la persona propietaria. En este caso, deberás presentar el contrato de explotación, cesión, comodato, etc., detallando el período de vigencia.
- Acreditación de representación legal: Si la declaración es presentada por un representante necesitarás un documento que acredite la representación (poder notarial o justificante de apoderado). No es necesario si se usa un certificado digital de representante de persona jurídica.
- Certificado de empadronamiento: Si alquilas la vivienda por habitaciones, deberás presentar el certificado de empadronamiento del propietario o titular de la explotación.
- Anexos de titularidad y representación: Si la propiedad es de varias personas deberás presentar un anexo de titularidad compartida; si los representantes tienen firma mancomunada, es obligatorio contar con un anexo de representación mancomunada.
- Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, o documento equivalente que acredite que la vivienda es legalmente habitable conforme al planeamiento urbanístico y al proyecto autorizado por el ayuntamiento.
- Título que habilite el uso del inmueble (escritura de propiedad, contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar con fines turísticos u otro derecho válido).
- Referencia catastral del inmueble (puede acreditarse mediante recibo del IBI, certificación catastral u otro documento oficial).
- Datos de capacidad y características de la vivienda (número de plazas, habitaciones, equipamiento, etc.).
No toda la documentación debe adjuntarse obligatoriamente al presentar la declaración, pero sí debe estar disponible para su comprobación por la administración. Si no presentas todos los documentos junto con tu declaración responsable, tienes hasta 10 días hábiles para entregarlos desde la resolución de tu inscripción. Si se te pasa el plazo, se inicia el proceso para el cancelar la inscripción de tu vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.
Inspección de la vivienda turística
Tras presentar la declaración responsable, puedes iniciar la actividad desde ese mismo momento, sin esperar autorización previa. No obstante, la administración turística de la Junta de Andalucía puede comprobar en cualquier momento que los datos declarados son veraces y que la vivienda cumple la normativa aplicable.
Estas comprobaciones pueden realizarse mediante:
- Revisión documental.
- Requerimientos de información.
- Inspecciones presenciales del inmueble.
La visita de inspección no es automática ni obligatoria en todos los casos, pero puede llevarse a cabo cuando la administración lo estime necesario dentro de sus funciones de control.
La inspección suele realizarse con la presencia del titular de la vivienda o de una persona debidamente autorizada para representarlo.
Como regla general, los servicios de inspección pueden acceder al alojamiento para verificar el cumplimiento de la normativa. Sin embargo, si la vivienda está ocupada y constituye el domicilio temporal de los huéspedes, se aplica el derecho constitucional a la inviolabilidad del domicilio. Por ello, normalmente se requiere el consentimiento de los ocupantes para entrar, o, en su defecto, una autorización judicial.
Este principio se aplica tanto si la vivienda se alquila completa como si se arriendan habitaciones de forma independiente: el acceso debe respetar siempre los derechos de las personas alojadas.
Novedades sobre la licencia turística en Andalucía
En los últimos años, el marco regulatorio de las viviendas de uso turístico se ha endurecido y está en plena transformación, con cambios tanto a nivel estatal como autonómico y europeo.
A escala nacional, el Gobierno impulsó el registro estatal obligatorio de alquileres de corta duración, promovido por el Ministerio de Vivienda, que exige un control adicional para poder anunciar alojamientos en plataformas como Airbnb o Booking.
Esta medida ha generado un conflicto institucional con comunidades autónomas como la Junta de Andalucía, que la considera una duplicidad de competencias y la ha recurrido ante el Tribunal Supremo, con el respaldo de asociaciones del sector como la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos.
Además, la Comisión Europea ha instado a evitar que los propietarios deban tramitar más de un registro obligatorio, lo que mantiene abierta la incertidumbre sobre el sistema definitivo.
En el ámbito autonómico, también se han producido novedades legislativas importantes. El Anteproyecto de Ley de Turismo Sostenible introduce un modelo más restrictivo para las viviendas turísticas, que pasan a tener un régimen de inscripción más exigente.
Frente al sistema tradicional de declaración responsable con inscripción automática, se prevé que la administración verifique previamente el cumplimiento de la normativa urbanística antes de autorizar la actividad. Esto supone, en la práctica, un mayor control administrativo previo al inicio del alquiler turístico.
Otro aspecto clave es el creciente peso del planeamiento urbanístico municipal. La normativa permite que los ayuntamientos condicionen la implantación de viviendas turísticas a la compatibilidad expresa del uso turístico con el residencial, e incluso que suspendan temporalmente nuevas autorizaciones en zonas con tensión en el acceso a la vivienda mientras revisan su ordenación urbanística.
También se amplía el alcance de la regulación turística a nuevos actores, incluidas las plataformas digitales de intermediación, y se crean instrumentos de planificación como el Observatorio para la Sostenibilidad Turística para supervisar el impacto del turismo.
A esto se suma el refuerzo del control e inspección del sector. La futura ley autonómica endurecerá el régimen sancionador, con multas que pueden alcanzar los 600.000 euros en los casos más graves, y refuerza la lucha contra la oferta ilegal mediante campañas de inspección y unidades especializadas en colaboración con la Policía Nacional.
La tendencia normativa apunta a un modelo más regulado, con mayores exigencias previas para obtener autorización, más control urbanístico y un sistema sancionador más severo para garantizar el cumplimiento de la normativa.
¿Por qué es importante contar con una licencia turística en Andalucía?
Como hemos visto, la Junta de Andalucía está impulsando reformas normativas que buscan aumentar el control sobre las viviendas de uso turístico, mayor supervisión administrativa y mecanismos de inspección más estrictos.
Además, los cambios se producen en paralelo a ajustes regulatorios a nivel estatal y europeo, con especial atención a evitar duplicidades de registros y garantizar un control efectivo de la actividad, en línea con las directrices de la Comisión Europea.
Entre las principales novedades destaca la tendencia hacia un sistema de autorización más exigente para las viviendas turísticas, con mayor verificación previa del cumplimiento urbanístico y más capacidad de los ayuntamientos para limitar o suspender nuevas licencias en determinadas zonas.
También se ha endurecido el régimen sancionador y se han intensificado las campañas de inspección para combatir la oferta ilegal, con multas que pueden alcanzar cuantías muy elevadas en los casos más graves.
En este escenario, operar sin licencia o incumplir los requisitos legales puede tener consecuencias importantes, como sanciones económicas significativas, la clausura de la actividad o la imposibilidad de anunciar la vivienda en plataformas de alquiler turístico. Por ello, obtener correctamente la licencia y cumplir todos los requisitos administrativos y urbanísticos es hoy más importante que nunca para poder alquilar con seguridad jurídica en Andalucía.
Preguntas frecuentes
¿Qué precio tiene la licencia turística en Andalucía?
El trámite para obtener la licencia turística en Andalucía es totalmente gratuito. En todo caso, es habitual contratar asesoría profesional a abogados, consultores o especialistas en la regulación turística para poder afrontar este proceso con mayor seguridad y probabilidades de éxito.
Este servicio de asesoramiento o gestión sí conlleva el pago de unos honorarios, pero el coste depende de factores como el municipio concreto donde se quiera conseguir la licencia, las condiciones previas del inmueble o el caché del despacho.
¿Cuánto tardan en conceder la licencia turística en Andalucía?
La solicitud de la licencia turística en Andalucía, y la concesión, si procede, del correspondiente código VUT, suele resolverse y notificarse en un plazo de entre 15 y 30 días.
¿Se puede saber si un piso tiene licencia turística en Andalucía?
Para averiguar si una propiedad está registrada como alquiler turístico, puedes realizar una consulta en el Registro de Turismo en el Buscador de Establecimientos y Servicios Turísticos. Para ello se requiere el número de inscripción, el nombre comercial, el domicilio de la vivienda o los datos del titular (nombre o NIF).
